Что такое АГР: требования, состав и порядок согласования проекта

При строительстве нового объекта или реконструкции здания в Москве первым обязательным шагом станет разработка и согласование архитектурно-градостроительного решения (АГР). Без этого документа невозможно пройти дальше: ни экспертизу, ни получение разрешительной документации. Одним из наиболее заметных изменений стало введение в 2026 году обязательного требования о предоставлении IFC-модели с заполненными атрибутами.

Разберёмся, что такое АГР, какие требования предъявляются к проекту и почему всё больше застройщиков привлекают BIM-команды ещё до подачи документов на согласование.

Что такое АГР

АГР (архитектурно-градостроительное решение) — это обязательный комплект документации, описывающий будущий внешний облик возводимого или реконструируемого объекта капитального строительства, который застройщик должен согласовать до утверждения проектной документации и получения разрешения на строительство.

По сути, АГР отвечает на несколько ключевых вопросов:

• соответствует ли объект градостроительным нормам;
• вписывается ли здание в существующую застройку;
• как будут выглядеть фасады;
• каким будет благоустройство территории;
• как объект повлияет на окружающую городскую среду и комфорт граждан.

Чем АГР отличается от АГО

Этот вопрос возникает практически на каждом проекте. Несмотря на похожие названия, АГР и АГО применяются в разных регионах и проходят разные процедуры согласования. АГР используется в Москве и рассматривается через Москомархитектуру. АГО (архитектурно-градостроительный облик) чаще применяется в Московской области, Санкт-Петербурге и других регионах России. Требования к составу материалов могут отличаться, однако цель остаётся схожей — подтвердить, что объект соответствует градостроительным нормам и архитектурному облику города.

Что поменялось в 2026 году

Начиная с 19 января 2026 года требования к составу документации АГР существенно изменились: помимо традиционного буклета, для получения свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения застройщик обязан представить цифровую информационную модель в формате IFC.

Основные изменения в составе АГР

Ранее:

• планы этажей в DWG;
• фасады и разрезы в DWG;
• проект земельного участка в DWG;
• технико-экономические показатели в XLSX.

Сейчас:

• ЦИМ ПС (проектная ситуация): границы участка;
• ЦИМ БИО (благоустройство): поверхности озеленения и покрытий;
• ЦИМ АР (архитектурные решения): от уровней и осей до помещений, витражей и лифтов;
• технико-экономические показатели в XML.

С 2026 года все проектные материалы на стадии концепции должны оформляться в виде цифровой информационной модели (ЦИМ).

Для прохождения процедуры согласования (включая получение АГР) обязательно требуется предоставление цифровой модели в формате IFC (Industry Foundation Classes), содержащей полный пакет заполненных атрибутов.

Что входит в состав АГР

Основной комплект АГР обычно включает:

• пояснительную записку;
• генеральный план участка;
• архитектурные решения;
• планы этажей;
• фасады и разрезы;
• визуализации объекта;
• материалы по благоустройству территории;
• схемы транспортной организации;
• сведения об освещении и колористике фасадов;
• цифровую информационную модель (IFC);
• низкополигональную и высокополигональную модели.

Важно понимать, что качество подготовки материалов напрямую влияет на сроки согласования. Даже сильная архитектурная концепция может получить замечания из-за ошибок в документации или цифровой модели.

Зачем нужна IFC-модель для АГР

Для многих участников рынка IFC-модель до сих пор воспринимается как дополнительное требование.

На практике качественная BIM-модель помогает избежать большого количества проблем ещё до подачи документов.

Переход на цифровую модель позволяет:

• проверить корректность проектных решений;
• выявить несоответствия между разделами;
• контролировать параметры объекта;
• подготовить данные для городских информационных систем;
• снизить количество замечаний при рассмотрении проекта.

Именно поэтому многие застройщики предпочитают разрабатывать АГР и BIM-модель в рамках одного процесса.

Этапы прохождения АГР

После подготовки комплекта документации материалы направляются на рассмотрение в согласующий орган.

Процесс обычно включает несколько этапов:

• подготовка и проверка комплекта материалов, архитектурных решений и IFC-моделей;
• подача документации;
• рассмотрение проекта комиссией;
• получение замечаний при необходимости;
• корректировка замечаний;
• повторная подача;
• получение положительного решения и свидетельства.

Количество итераций согласования напрямую зависит от качества подготовки проекта и корректности представленных данных.

Сколько времени занимает подготовка и согласование АГР

Сроки зависят от сложности объекта, состава документации и количества замечаний. В среднем подготовка и согласование всей документации занимают от нескольких недель до нескольких месяцев.

По предварительной оценке, после введения новых требований трудозатраты на подготовку стадии АГР должны увеличиться примерно на 15 %, но это значительно облегчит последующие этапы согласования проектной и рабочей документации.

Почему проекты получают замечания

Распространённое заблуждение заключается в том, что замечания возникают только из-за архитектурных решений.

На практике причины часто оказываются техническими:

• несоответствие IFC-модели и буклета АГР;
• некорректно заполненные атрибуты в IFC;
• неправильное расположение объекта по координатам;
• в файлах НПМ и ВПМ превышено количество полигонов;
• несоответствие данных в разных разделах;
• проблемы с визуализациями;
• отсутствие или несоответствие обязательных материалов;
• некорректное оформление документации.

Поэтому перед подачей многие заказчики проводят дополнительный аудит комплекта материалов и цифровой модели. Такой подход позволяет сократить количество итераций согласования и избежать лишних задержек.

Когда стоит подключать BIM-команду

Чем раньше начинается работа с цифровой моделью, тем проще проходить последующие этапы согласования. При подборе грамотной команды количество возможных замечаний можно уменьшить в разы.

Особенно это актуально для проектов, где:

• требуется IFC-модель с заполненными атрибутами;
• участвует несколько проектных команд;
• планируется прохождение экспертизы;
• сроки согласования ограничены.

В таких случаях BIM становится не отдельной задачей, а частью процесса подготовки объекта к согласованию.

Вывод

Современные требования предполагают работу с цифровыми моделями, координацию данных между разделами и подготовку информации для городских цифровых систем. Поэтому успешное прохождение согласования зависит не только от архитектурной идеи, но и от качества подготовки всей проектной информации.

В Tiver Group мы помогаем заказчикам разрабатывать IFC-модели, проводить BIM-аудит, выполнять BIM-координацию и готовить цифровые данные для согласования АГР и АГО.

Если вы планируете подачу проекта или уже получили замечания по цифровой модели, свяжитесь с нашей командой. Мы поможем оценить текущую ситуацию и подобрать оптимальное решение.